Condominio - Lei, Direitos e Deveres dos Condôminos

O condominio tem uma bela definição: Objeto pertencente a diversas pessoas na qual possuem o mesmo direito sobre o mesmo, porem sabemos que a administração de condomínios é complexa e tem diversos fatores que constam abaixo.

3 Tipos de administração de condominio:

01 - O mais comum é a administração feita por um síndico que normalmente é um condômino eleito na assembléia do Condomínio pela maioria dos presentes.
02 - Existe também o Sindico profissional, que é uma pessoa jurídica que faz a administração dos condomínios.

A solução ideal para os Síndicos

03 - Hoje em dia até mesmo em pequenos condomínios existem diversos problemas com o síndico. Essa pessoa normalmente tem todas as atribuições pessoais e ainda precisa solucionar todos os problemas do condomínio dos moradores. Isso lhe parece justo? 
A questão é que por mais boa vontade o síndico tenha, é natural que ocorram problemas que o mesmo não consegue solucionar tão facilmente e isso pode gerar conflitos com toda a vizinhança.
A Contrato Administradora de Condomínios surgiu com esse conceito de para devolver a tranqüilidade para o Síndico e solucionar desde os problemas mais simples como emissão de boletos, controle financeiro do condomínio até questões de Departamento Pessoal, Departamento de Contabilidade, Departamento Jurídico e serviço exclusivo de Assistência Técnica.

Índice:

 Serviços desempenhados pela Contrato Administração de Condomínios

• Assistência Técnica
• Departamento Pessoal
• Departamento Contábil
• Departamento Jurídico

Informações importantes de leis e normas sobre condomínios:

• Lei do Condomínio
• Direitos do Condômino
• Deveres do Condômino
• Convenção de Condomínio

Assistência Técnica

Solução Administradora de Condomínios para o Assistência Técnica

Prestamos assistência na contratação de profissionais, contamos com profissionais da mais alta qualidade e que foram rigorosamente selecionados no decorrer dos anos e que farão serviços Premium para a sua necessidade seja de Eletricistas, Bombeiros, Telhadistas, Limpeza de Caixas d’ Água, Consertos de Portões Eletrônicos e Interfones.

Departamento Pessoal

Solução Administradora de Condomínios para o Departamento Pessoal

• Admissão e demissão de empregados;
• Cadastramento no PIS;
• Comunicação de acidentes do trabalho;
• Confecção de folhas de pagamento, guias de recolhimento do FGTS, PIS, e imposto sindical dos empregados do Condomínio;
• Manutenção e escrituração do livro de registro do empregado;
• Cadastramento e recadastramento no Inss;
• Acompanhamento junto ao Sindicato de Ministério do Trabalho referente a homologações, declaração de rendimentos pagos para o Imposto de Renda.

Departamento Contábil

Solução Administradora de Condomínios para o Departamento Contábil

• Pagamento das contas e recebimentos das taxas;
• Depósitos do Fundo de Reserva em Conta Poupança;
• Preparação de pastas mensais de documentos com balancetes;
• Previsões Orçamentárias;
• Envio do DES mensal para a Prefeitura;
• Rateio de despesas;
• Emissão de boletos bancários para o pagamento do condomínio;
• Contabilização das taxas condominiais como também de contas em separado quando solicitado, como Fundo de Reserva, Taxa Extra e outros.
• Informações diárias de toda a situação financeira do saldo de caixa do Condomínio, inclusive pagamento de todas as contas de responsabilidade do mesmo.

Departamento Jurídico

Solução Administradora de Condomínios para o Departamento Jurídico

Prestação de quaisquer tipos de consultas jurídicas ao Condominio;

• Cobrança extrajudicial;
• Envio de carta lembrete;
• Acúmulo de taxa em atraso no boleto futuro com os encargos legais;
• Ajuizamento de taxas condominiais em atraso após expressivos meses;
• Elaboração e confecção de circulares para o síndico;
• Registro em cartório das atas;
• Registro do livro de elevadores perante a Prefeitura;
• Preparação e envio das convocações a todos os condôminos, inclusive aos não moradores do edifício.
• As reclamatórias trabalhistas como ações cíveis são terceirizadas e os honorários advocatícios serão cobrados à parte, inclusive as visitas ao edifício.

Lei do Condomínio

As Leis do Condomínio são regulamentadas pela Lei 4.591/64, existindo também regulamentação de alguns aspectos nos artigos 1.331 a 1.358 da Lei 10.406/02 (Novo Código Civil) e na Lei 8.245/09 (Nova Lei do Inquilinato).

Direitos do Condômino

 I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais com possuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Deveres do Condômino

I - Contribuir para as despesas do condominio, na proporção de suas frações ideais;

I - contribuir para as despesas do condominio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

• 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
• 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Convenção de Condomínio

Todo condomínio precisa de um documento denominado Convenção de condomínios, ele é um conjunto de regras para regimento interno e necessita de registro no cartório de imóveis e aprovação de 2/3 dos moradores do condomínio.

O condomínio não tem caráter comercial, sendo que todas as despesas são rateadas entre os condôminos respeitando normalmente as proporções de cada condômino no todo.

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

• 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
• 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
• 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

1. a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
2. b) o destino das diferentes partes;
3. c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
4. d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
5. e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
6. f) as atribuições do síndico, além das legais;
7. g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
8. h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
9. i) o quorum para os diversos tipos de votações;
10. j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
11. l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
12. m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

• 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.       (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

Il - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

• 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmancha-Ia, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
• 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos

Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

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